A quoi faire attention quand on achète une propriété en Crète

Le marché immobilier crétois a connu un boom de la construction dans les années 1990 et début des années 2000 avec des acheteurs étrangers (surtout britanniques) attira un bon nombre de constructeurs, promoteurs et agents immobiliers qui vurent soudainement la possibilité degagner de l'argent très vite au détriment desacheteurs. r conséquent, il est facile de trouver plusieurs histoires d'horreur et rêves bouleversés sur l'internet, dans la presse, dans certains programmes de la télévision britannique ou par le téléphone arabe.

Pourtant il ne devrait pas être très difficile de prendre les précautions nécessaires pour s'assurer qu'on achète ce qu'on veut au prix attendu.
Souvenez-vous que la Crète est petite et les mauvaises nouvelles se répandent vite. Par conséquent quiconque est accusé de ne pas agir correctement (d'une mauvaise qualité de construction à toute sorte d'escroquerie en passant par un service clientèle médiocre) ne tiendra pas longtemps. Et il y a beaucoup de concurrence dans l'immobilier crétois. Celle-ci oblige tout le monde à offrir des services de meilleure qualité et plus fiables. Ainsi les choses s'améliorent.

Une chose encore : si vous allez vous séparer d'une grosse somme d'argent (sans compter le temps et l'énergie que cela vous prendra pour mettre sur pied votre maison en Crète) protégez-vous en suivant les points de la liste qui suit.

Bien sûr, pour tous les types de propriétés un titre de propriété clair et des permis appropriés sont incontournables. Il est préférable d'employer votre propre avocat plutot que celui de l'agent immobilier.

Consultez également la note supplémentaire concernant les titres de propriété, au bas de cette page.

Acheter une propriété existante

La plupart des propriétés se trouvent dans les registres de plus d'une agence immobilière ; par conséquent, il est sage de regarder un peu de partout pour voir si vous ne trouvez pas moins cher ailleurs. Il n'y a pas de taux légal pour les commissions. Donc chaque agent immobilier peut, en principe, demander ce qu'il veut pour la transaction.

Prenez soin de demander à un ingénieur civil de vous faire une étude indépendante de la propriété (il n'y a pas d'experts ou d'estimateurs en Crète). Il ne lui sera pas possible de vous renseigner précisément sur la valeur de la propriété mais il pourra vous souligner certains problèmes éventuels. Bien sûr, si vous décidez finalement de ne pas acheter, vous perdrez le coût de l'expertise. D'un autre côté, pensez que vous pourriez épargner de l'argent en cas de problèmes coûteux. De même, il vous serait possible de faire baisser le prix à cause des problèmes qui auront  été constatés (à condition qu'aucun acheteur moins minutieux que vous ne décide d'acheter).

Demandez à la personne qui fera l'expertise de comparer la construction existante à celle qui est mentionnée sur le permis de construire initial. Il n'est pas inhabituel de trouver des divergences (des ajouts ou des transformations qui ont été faites après l'obtention du permis de construire) qui pourraient vous faire encourir des amendes.
Ceci est particulièrement important si vous pensez louer la propriété en tant que maison de vacances puisqu'elle sera inspectée par EOT (Office du Tourisme Grec) pour que celle-ci puisse être certifiée.

Acheter une nouvelle maison qui n'a pas encore été construite

De nombreux promoteurs vendent des propriétés qui ne sont pas encore construites mais qui figurent sur un plan en tant que projet. C'est une règle que de vous assurer de la validité du titre et des autorisations qui auront été obtenues. Ce à quoi il vous faudra faire attention avant de dépenser votre argent ce sont les clauses des contrats (Comment les paiements seront étalés ? Est-ce que le calendrier de la construction est clairement établi avec des clauses de pénalités éventuelles dans le cas où l'achèvement des travaux est repoussé ? etc.) et prenez bien soin d'utiliser les services d'un avocat indépendant pour vérifier (et refaire si nécessaire) le contrat.
Ce qui est probablement le plus important, c'est d'avoir une idée de la qualité de la construction et du service fournis par la compagnie avec laquelle vous collaborez. A-t-elle la réputation d'utiliser de bons constructeurs et de bons matériaux ? Informe-t-elle régulièrement les clients de la progression de leurs travaux de construction? Est-ce qu'on on est au courant de problèmes qu'il y aurait eu avec cette compagnie dans le passé ? Informez-vous, demandez autour de vous, obtenez certaines références d'anciens clients.

PRENEZ VOTRE TEMPS !

Je ne veux pas dire que vous entrez dans une zone infestée de requins, ni que toutes les rumeurs sont vraies ou bien que les clients qui ne sont pas satisfaits ont toujours de bonnes raisons de se plaindre (certains clients peuvent avoir des exigences complètement démesurées) mais il est sage de prendre quelques jours pour contrôler les références (pas seulement les papiers officiels) de la compagnie.
De même, demandez à voir les propriétés qui ont été construites auparavant ; discutez avec les propriétaires. Si une compagnie se sent sûre des services qu'elle fournit, elle n'hésitera pas à vous fournir des références.

Acheter un terrain

D'abord et avant tout, vous devrez vérifier que tous les permis de construire ont été obtenus ou peuvent être obtenus (titre clair, autorisation du service forestier et parfois du service archéologique). Il est recommandé d'obtenir un document du service du plan d'occupation des sols présentant la règlementation à laquelle est soumise la construction pour la parcelle en question (Vevaiosi Artiotitas). Ce document précise combien de m² sont permis et si il y a des restrictions quelconques. Vérifiez que vous connaissez le coût pour faire venir l'électricité et l'eau. Celui-ci dépend de l'emplacement du terrain et celui-ci peut être élevé si la parcelle est située en dehors des limites du village.
Si vous achetez un terrain dans une région qui n'est pas encore développée, essayez de savoir si des travaux de développement sont prévus près de celui-ci dans le futur. Un signe qui ne trompe pas, c'est l'achat récent de grandes parcelles de terre par une compagnie. Par ailleurs, essayez de vous représenter l'allure de votre maison si le terrain adjacent est construit. Garderez-vous votre vue ? Est-ce que cela vous causera préjudice de quelque manière que ce soit ?

Construire sa propre maison

Il y a quelque chose d'attirant dans le fait de dessiner la maison que vous voulez et de la faire construire. Plus de choix, un meilleur contrôle, un certain romantisme. Mais honnêtement ce n'est pas recommandé sauf si vous vivez en Crète ou bien si vous êtes prêts (et si vous en avez la possibilité) à voyager souvent pour contrôler la progression de la construction. Il y aura touours des problèmes qui nécessiteront votre présence par moment. Pouvez-vous le faire si vous habitez à l'étranger ? Si vous avez un architecte en Crète sur lequel vous pouvez compter à 100% et avec lequel vous êtes capables de communiquer correctement, dans ce cas là, c'est une option. Sinon, il vaudrait bien mieux penser à acheter une maison existant déjà ou un nouveau projet supervisé par un bon promoteur.

Une remarque sur les titres de propriété

Contrairement aux pays plus développés, la Crète (et la Grèce dans son ensemble) n'a pas eu de registre foncier dans le passé. Les gens savaient ce qui appartenait à chaque famille et les transactions immobilières se concluaient essentiellement par un serrement de mains. Ceci est en train de changer et un registre foncier existe mais de nombreuses propriétés (ou au moins leur terrain) n'y figurent pas encore. La procédure nécessitera probablement des décennies pour qu'elle puisse être achevée dans sa totalité. Dans de tels cas, la propriété est supposée appartenir à la personne occupant ou utilisant le terrain depuis au moins 20 ans et ceci est une forme de titre estimé valide. Le seul inconvénient serait si quelqu'un renversait la situation en présentant un titre écrit. Il est très peu probable que cela arrive mais théoriquement parlant pas impossible.

 

 

Quelques histoires d'horreur

L'intention de ce qui suit n'est pas de  vous faire renoncer; seulement de vous donner quelques exemples de certaines erreurs qui ont été commises dans le passé. On peut toutes les éviter.

  • « Mon ami/cousin/beau-frère travaille pour la mairie et il se chargera de l'autorisation du plan. » Non, il ne le fera pas et même s'il le pouvait (ce qui est fort peu probable s'il y a un problème quelconque avec la parcelle) pourquoi devrait-il être dérangé une fois que le terrain est vendu. N'achetez jamais un terrain sous l'influence de cette déclaration.
  • Acheter sans permis de construire et découvrir par la suite que vous n'êtes pas autorisé à construire
  • Encore pire, ignorer ce qui précède, construire une maison et aboutir à un procès-verbal ou devoir détruire la propriété (à vos propres frais) par la suite.
  • Faites attention lorsque vous comparez les prix (de propriétés identiques ou similaires) entre différents agents : est-ce que les prix comprennent les mêmes taxes (comme la TVA), les contributions à la sécurité sociale (qui sont à payer lors de la demande de permis), le branchement sur les réseaux des différents services publics ? Quelque chose qui parait moins cher peut s'avérer plus cher que ce que vous pensiez.
  • Faites attention si vous achetez dans une copropriété (généralement neuve) avec une propriété du terrain partagée car vous partagez également la responsabilité de toute infraction du permis d'occupation du plan. Prenons un exemple : vous achetez une maison sur un terrain où 3 autres maisons ont été construites. La superficie totale autorisée à être construite est X m². Celle-ci a été séparée en 4 maisons de X/4 m². Si un des propriétaires décide de construire un ajout (illégal) à sa propriété, il rend tous les copropriétaires responsables pour cette infraction au permis d'occupation du plan.
  • Cela devient encore plus dangereux si vous achetez un terrain à plusieurs dans le but de construire plusieurs propriétés : si qui que ce soit décide d'utiliser la totalité de la superficie autorisée pour sa construction, vous ne pouvez plus construire sur le reste du terrain.
    Veuillez noter que la pratique présentée ci-dessus consistant en acheter un grand terrain puis le partager dans le but de construire plusieurs petites propriétés au lieu d'une grande maison n'est pas inhabituelle ou illégale. En fait, c'est une des meilleures manières de réduire les coûts pour une maison. J'ai simplement souligné les problèmes éventuels qui pourraient se créer.
  • Acheter une propriété  sans avoir la moindre idée de ce à quoi ressemble la Crète pendant les autres saisons.
    Si vous pensez vous installer en Crète pour y vivre venez habiter en Crète (en location) pendant quelques temps avant de vous décider à acheter. C'est tout à fait surprenant de voir combien de personnes veulent se séparer de grandes sommes d'argent (souvent l'épargne de toute une vie) sans avoir pris la peine d'essayer de savoir s'ils veulent vraiment / s'ils devraient / s'ils peuvent vivre sur l'île. Bien sûr, vous pouvez revendre au prix courant et vous n'y perdrez probablement pas d'argent mais est-ce que cela vaut la peine de gaspiller votre temps et votre énergie ?

 

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Crete photo of the day
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