Comment acheter une propriété en Crète

Le texte ci-dessous décrit la procédure habituelle pour acheter des propriétés en Grèce.

I. LA PROCÉDURE LÉGALE

La législation européenne permet aux ressortissants des états  membres de la Communauté Européenne (CE) d’acheter et de posséder des propriétés dans un autre état de la CE. Par conséquent, les règles et la procédure appliquée pour l’achat d’une propriété sont les mêmes pour tous les citoyens Européens. Depuis que la Grèce est devenue un membre de la CE en 1981, les citoyens Britanniques, Français, Espagnols, Hollandais, Allemands etc. peuvent acheter toute sorte de propriétés en territoire grec. Certaines zones particulières de Grèce sont considérées comme militaires et là une autorisation devra être donnée avant que le contrat soit signé (appliqué également aux citoyens Grecs). Les citoyens qui n’appartiennent pas à l’Union Européenne et qui souhaitent acheter une propriété doivent en faire la demande auprès du Ministère des Affaires Etrangères pour obtenir d’abord une autorisation sinon leur contrat sera illégal et annulé.

Caution

Pour réserver la propriété que vous avez choisie, il vous faudra en général verser une caution de 10% du prix de vente lors de la signature d’un compromis. Dans celui-ci apparaissent les noms et la description des  parties, la description de la propriété, le titre de vente, le prix, les modes de paiement et ainsi que toute condition générale négociée par les différentes parties. Parfois, dans le cas d’une propriété dont le prix est très bas, on ne fait pas de compromis et les parties s’orientent directement vers la signature du contrat devant un notaire en présence des deux avocats représentant les parties. L’acheteur devra toujours savoir qu’aucune caution ou aucun montant ne devra être versé avant que l’avocat qualifié, choisi par lui-même et agissant pour son intérêt, ait fini son enquête sur la légalité de la propriété. Dans le cas où une des parties contractantes se retire du contrat, l’autre partie contractante pourra entamer une procédure de dédommagement.

Achat

Tous les documents concernant l’achat d’une propriété devront être présentées devant un notaire sinon ils ne sont pas valables et n’engagent à rien, par exemple la procuration de l’avoué pour l’achat de la propriété. Par conséquent, le contrat d’achat d’une propriété se fait toujours devant un notaire et en présence d’avocats représentant le vendeur et l’acheteur. L’acheteur aura besoin d’un avocat qui agira pour son compte à fin de vérifier dans un premier temps le titre du vendeur et son titre de propriété (enquête légale), puis d’aider avec les Réglementations Locales à établir « le prix estimé » (avec l’aide du notaire) et de s’assurer qu’il obtiendra un titre de propriété légal. L’enquête légale de propriété inclue le contrôle du titre de propriété du vendeur tout comme l’étude des droits de personnes tierces sur cette propriété (héritage par exemple, droit de passage etc.), et elle se fait toujours dans les services du cadastre de la localité où se trouve la propriété. Les procédures juridiques ne sont pas compliquées en Grèce et quand la documentation est complète le contrat peut être signé assez rapidement. L’acheteur doit avoir un numéro d’immatriculation délivré par le service des impôts ; celui-ci est unique pour toute personne (et il peut être utilisé pour toute autre transaction en Grèce, comme l’achat d’un véhicule par exemple) et il lui faudra payer les droits de cession avant la signature du contrat. En cas d’annulation du contrat, ce montant sera rendu. Le notaire peut ne pas permettre la signature du contrat si tous les documents ne sont pas présents, si la taxe n’a pas été payée et si les contrats ne sont pas en ordre. Enfin le contrat devra être enregistré dans les services locaux du cadastre sinon le vendeur est encore considéré comme le possesseur de cette propriété et peut même transmettre celle-ci à un autre acheteur.

Dépenses

La taxe de vente, les droits de notaire et d’avoué (mis à part ceux de l’avocat du vendeur), tout comme les droits de cadastre sont toujours payés par l’acheteur (si le contraire n’est pas accepté) et tout ceci est calculé à partir du « prix estimé officiellement » ou « prix fiscal » de la propriété, qui est habituellement inférieur au vrai prix d’achat. La taxe d’achat des propriétés urbaines diffère de celle des propriétés rurales. Les premières sont celles qui sont situées dans des villes ou dans des zones où se trouve une caserne de pompiers alors que les secondes sont situées en dehors des limites urbaines ou bien sont sans caserne de pompiers.

La taxe pour les propriétés urbaines est de a) 9% pour les premiers 15.000 euros et b) 11% pour le reste du montant. Puis 3% du montant total de cette taxe sont ajoutés en tant que taxe municipale.

La taxe pour les propriétés rurales est de a) 7% pour les premiers 15.000 euros et b) 9% pour le reste du montant. Puis 3% du montant total de cette taxe sont ajoutés en tant que taxe municipale.

Les droits de notaire sont approximativement de 2%, alors que le coût de l’enregistrement au cadastre est de 4,75/1000 augmenté d’un montant supplémentaire d’environ 20 euros pour chaque partie contractante. Par ailleurs, le notaire vous demandera de payer les droits de l’Association des Avocats ; ceux-ci sont calculés selon un taux de 1% pour les premiers 45.000 euros du prix et un taux de 0,5% au-delà de ce montant.  L’avocat se doit de faire l’étude juridique demandée ; le coût de celle-ci est de 400€ pour les avocats que nous vous suggérons pour vous représenter. Ce montant inclue les taxes juridiques pour le déroulement complet de la procédure à suivre tout comme la création d’un matricule fiscale. Lors de votre premier rendez-vous avec l’avocat, il serait utile de lui donner une procuration que vous aurez signée devant un notaire ; celle-ci lui donnant le droit de vous représenter pour les préliminaires du contrat et même lors de la signature de celui-ci. Pour la procuration, vous devrez payer un montant de 65 euros chez le notaire. Pour la signature du contrat, il faudra avoir un plan topographique récent dont le coût s’échelonne de 210€ à 425€ en fonction de la taille de la propriété et de la localité dans laquelle elle se trouve. Le plan topographique est joint au contrat, signé par les parties contractantes et il décrit exactement la propriété à transférer. Pour la démarche contractuelle, la représentation devant des autorités compétentes, le paiement de taxes, le prix à payer au vendeur, le paiement du coût total, la signature du contrat, les avocats que nous  recommandons vous demanderons pour les dépenses juridiques un montant de 600€. Cependant, cela vous épargnera des dépenses considérables pour des billets d’avion et des notes d’hôtel lors de visites répétées en Crète.

II. TAXES LOCALES

Les propriétés immobilières sont sujets à une très petite Taxe Publique qui est incorporée dans la facture d’électricité payable tous les deux mois.

III. TAXES IMMOBILIÈRES

Les propriétés immobilières dont la « valeur estimée » ou la « valeur objective » dépasse le montant de 175.000 Euro ou 350.000 Euro pour un couple, sont sujets à des taxes foncières. En guise d’exemple, pour une propriété immobilière dont la « valeur objective » est estimée à 322.000 Euro et qui est détenue par une seule personne, la taxe annuelle serait d’environ 440 Euro.

IV. PERMIS DE CONSTRUIRE

Selon les lois Grecques, si une parcelle de terre n’est pas dans les limites du plan urbain et si il n’y a pas de forêt  ou de restrictions  archéologiques, le permis de construire peut être obtenu pour toute parcelle d’au moins 4.000m². Le permis peut être obtenu pour des parcelles de 2.000m² ou moins, si elles sont situées dans le plan d’occupation des villes ou si leur dimension frontale se trouve sur une des voies municipales principales. A l’intérieur des villages, des villes ou des agglomérations le permis de construire peut en général être délivrée pour toutes les parcelles. Pour certaines régions, il y a des lois Grecques spécifiques qui sont appliquées dans les règlements du plan d’occupation. La plupart des agents immobiliers réputés peuvent recommander de bons architectes et ingénieurs qui vous conseilleront, travailleront sur les plans et mèneront à bout la procédure d’obtention de l’autorisation de construire. Les permis de construire peuvent être obtenus par l’intermédiaire d’architectes ou d’ingénieurs déclarés en Grèce. Cela coûte approximativement 4% - 5% du coût total de la construction.

V. COÛTS DE CONSTRUCTION

Pour avoir un ordre de grandeur général, construire coûte entre 1.000 et 1.500 Euro. Ceci dépend des matériaux utilisés. Dans certaines régions, (difficultés  d’accès, etc.), le coût de la construction peut atteindre 1.600 Euro.

VI. ACHETER QUAND ON N’EST PAS CITOYEN D’UN PAYS MEMBRE DE LA CE

Alors que les citoyens peuvent acheter librement des propriétés en Crète, il y a certaines restrictions pour les ressortissants de pays hors de l’Union Européenne. Cependant il est possible pour ces derniers d’acheter en Crète. Cela prendra en général plus de temps. Il sera nécessaire que votre avocat et votre notaire fassent une demande auprès du Ministère en fournissant tous les documents vous concernant (curriculum vitae, six photos agréées pour passeport, certificat de naissance, extrait de casier judiciaire) et les documents de la propriété (plan topographique récent) et ils étudieront votre position dans la communauté et s’assureront que vous n’avez pas d’histoire quelconque qui pourrait porter atteinte à la sécurité de l’île. Ceci se fait parce que la Crète est considérée comme un territoire frontalier.

VII. CONSTRUIRE - CE QUI SE FAIT ET CE QUI NE SE FAIT PAS

Ce sont des suggestions qui n’ont pas pour but d’acheter une parcelle et de construire la maison de vos rêves – mais elles peuvent aider à ce que vos rêves ne deviennent pas des cauchemars !

Architectes et contrats

Assurez-vous que vous vous entendiez parfaitement avec l’architecte que vous avez choisi. A partir du moment où il aura obtenu votre permis de construire, il sera responsable en mettant sa signature après avoir vérifié que les fondations du bâtiment ont été faites correctement et d’approuver l’œuvre complète pour que vous puissiez être reliés aux différents services et que votre construction soit légale. Prenez le temps et dépensez de l’argent pour prendre des photos du terrain et ayez quelques croquis présentant vos idées que vous aurez dessinez – de cette manière vous serez capables de rechercher et de trouver en Crète un architecte qui approuve vos idées (dans la mesure où celles-ci respectent les lois de la construction) sans prendre la décision compliquée de choisir un architecte avant qu’il fasse les esquisses. Assurez-vous que vous parlez la même langue – et je ne fais pas allusion au Grec ! Par exemple, si une somme d’argent a été prévue dans le contrat pour des tuiles et en allant choisir des tuiles avec
votre architecte vous en trouvez de très belles mais chères  et vous lui demandez « est-ce que je peux avoir celles-ci ? » et la réponse est « oui, bien sûr », cela signifie que vous pouvez les avoir. Mais si par exemple il y en a par mètre carré  en plus que ce qui avait été mentionné dans le contrat, il vous faudra alors payer le supplément. Vérifiez si le IKA, la TVA et le coût du permis de construire etc. sont inclus ou non dans le contrat – si un devis semble être beaucoup plus élevé qu’un autre, il se pourrait que le IKA, la TVA et le coût du permis de construire soient inclus alors qu’ils ne figurent pas dans le devis le moins cher. En général, ces dépenses sont hors contrat. Ayez une clause dans votre contrat avec l’architecte qui vous permette de choisir le constructeur de votre maison indépendamment de l’architecte si vous le souhaitez. . Pensez aussi qu’un terrain dans les limites du village ou une parcelle de terre ayant une ancienne bâtisse (à moins qu’elle ne soit protégée) posent moins de problèmes et nécessitent moins de dépenses qu’une parcelle en dehors des limites du village ou de la ville.

 

 

Les services

Vérifiez que si vous achetez un terrain en dehors des limites du village vous savez quels seront les coûts pour les services. Vous pourriez avoir un poteau électrique à proximité et on vous dira que celui qu’il vous faudra pour votre maison coûtera uniquement X Euro. Cependant, vous pourriez être le malchanceux qui est juste hors de portée et un transformateur pourrait être nécessaire – un transformateur coûte plusieurs milliers d' Euros, coût qui ne sera pas partagé entre vous et quelqu’un d’autre qui pourrait construire près de chez vous par la suite – celui–ci aura de la chance alors que vous, vous serez le malchanceux. Pour des maisons séparées se trouvant chacune sur une parcelle en dehors des limites du village ou de la ville, le compteur électrique doit désormais être placé dans un abri en béton sur le bord de votre terrain. Celui-ci devra être construit par un électricien agréé et sera un coût supplémentaire à votre branchement sur le réseau et éventuellement à celui d’un poteau électrique.

L'eau

S’il n’y a pas de conduite d'eau près de votre terrain vous devrez penser à construire un très grand réservoir parce qu'une livraison d’eau par camoin citerne est plus économique en grande quantitée. Si vous avez acheté un terrain qui est rocheux, ceci pourrait conduire à des dépenses importantes qui de manière presque certaine devront être ajoutées au devis de construction.

Evacuation : Si le terrain est rocheux, aménager un égout pourrait être coûteux à cause du forage que cela implique. Pour ces travaux, vous pouvez obtenir un devis avant de commencer.

Et pour finir

Ne renoncer pas à acheter la terre de vos rêves si l’endroit est parfait, le prix est correct et votre budget est juste un peu élastique. Mais si votre budget est strictement limité, réfléchissez y deux fois dans la mesure ou toute sorte de choses peuvent arriver de manière imprévisible avec une nouvelle construction.

N’achetez pas de terrain ayant des problèmes d’accès à moins que vous soyez prêts à payer pour ces problèmes.

N’achetez pas de terrain sur une pente abrupte aboutissant sur la route à moins de réaliser que construire coûtera plus à cause de consolidations imprévues, de glissement de terrain etc.

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Crete photo of the day
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