Le texte ci-dessous décrit la procédure
habituelle pour acheter des propriétés en Grèce.
I. LA PROCÉDURE LÉGALE
La législation européenne permet aux ressortissants
des états membres de la Communauté Européenne
(CE) d’acheter et de posséder des propriétés
dans un autre état de la CE. Par conséquent, les règles
et la procédure appliquée pour l’achat d’une
propriété sont les mêmes pour tous les citoyens
Européens. Depuis que la Grèce est devenue un membre
de la CE en 1981, les citoyens Britanniques, Français, Espagnols,
Hollandais, Allemands etc. peuvent acheter toute sorte de propriétés
en territoire grec. Certaines zones particulières de Grèce
sont considérées comme militaires et là une
autorisation devra être donnée avant que le contrat
soit signé (appliqué également aux citoyens
Grecs). Les citoyens qui n’appartiennent pas à l’Union
Européenne et qui souhaitent acheter une propriété doivent
en faire la demande auprès du Ministère des Affaires
Etrangères pour obtenir d’abord une autorisation sinon
leur contrat sera illégal et annulé.
Caution
Pour réserver la propriété que vous avez choisie,
il vous faudra en général verser une caution de 10%
du prix de vente lors de la signature d’un compromis. Dans
celui-ci apparaissent les noms et la description des parties,
la description de la propriété, le titre de vente,
le prix, les modes de paiement et ainsi que toute condition générale
négociée par les différentes parties. Parfois,
dans le cas d’une propriété dont le prix est
très bas, on ne fait pas de compromis et les parties s’orientent
directement vers la signature du contrat devant un notaire en présence
des deux avocats représentant les parties. L’acheteur
devra toujours savoir qu’aucune caution ou aucun montant ne
devra être versé avant que l’avocat qualifié,
choisi par lui-même et agissant pour son intérêt,
ait fini son enquête sur la légalité de la propriété.
Dans le cas où une des parties contractantes se retire du
contrat, l’autre partie contractante pourra entamer une procédure
de dédommagement.
Achat
Tous les documents concernant l’achat d’une propriété devront être
présentées devant un notaire sinon ils ne sont pas
valables et n’engagent à rien, par exemple la procuration
de l’avoué pour l’achat de la propriété.
Par conséquent, le contrat d’achat d’une propriété se
fait toujours devant un notaire et en présence d’avocats
représentant le vendeur et l’acheteur. L’acheteur
aura besoin d’un avocat qui agira pour son compte à fin
de vérifier dans un premier temps le titre du vendeur et son
titre de propriété (enquête légale), puis
d’aider avec les Réglementations Locales à établir « le
prix estimé » (avec l’aide du notaire) et
de s’assurer qu’il obtiendra un titre de propriété légal.
L’enquête légale de propriété inclue
le contrôle du titre de propriété du vendeur
tout comme l’étude des droits de personnes tierces sur
cette propriété (héritage par exemple, droit
de passage etc.), et elle se fait toujours dans les services du cadastre
de la localité où se trouve la propriété.
Les procédures juridiques ne sont pas compliquées en
Grèce et quand la documentation est complète le contrat
peut être signé assez rapidement. L’acheteur doit
avoir un numéro d’immatriculation délivré par
le service des impôts ; celui-ci est unique pour toute
personne (et il peut être utilisé pour toute autre transaction
en Grèce, comme l’achat d’un véhicule par
exemple) et il lui faudra payer les droits de cession avant la signature
du contrat. En cas d’annulation du contrat, ce montant sera
rendu. Le notaire peut ne pas permettre la signature du contrat si
tous les documents ne sont pas présents, si la taxe n’a
pas été payée et si les contrats ne sont pas
en ordre. Enfin le contrat devra être enregistré dans
les services locaux du cadastre sinon le vendeur est encore considéré comme
le possesseur de cette propriété et peut même
transmettre celle-ci à un autre acheteur.
Dépenses
La taxe de vente, les droits de notaire et d’avoué (mis à part
ceux de l’avocat du vendeur), tout comme les droits de cadastre
sont toujours payés par l’acheteur (si le contraire
n’est pas accepté) et tout ceci est calculé à partir
du « prix estimé officiellement » ou « prix
fiscal » de la propriété, qui est habituellement
inférieur au vrai prix d’achat. La taxe d’achat
des propriétés urbaines diffère de celle des
propriétés rurales. Les premières sont celles
qui sont situées dans des villes ou dans des zones où se
trouve une caserne de pompiers alors que les secondes sont situées
en dehors des limites urbaines ou bien sont sans caserne de pompiers.
La taxe pour les propriétés urbaines est de a) 9%
pour les premiers 15.000 euros et b) 11% pour le reste du montant.
Puis 3% du montant total de cette taxe sont ajoutés en tant
que taxe municipale.
La taxe pour les propriétés rurales est de a) 7% pour
les premiers 15.000 euros et b) 9% pour le reste du montant. Puis
3% du montant total de cette taxe sont ajoutés en tant que
taxe municipale.
Les droits de notaire sont approximativement de 2%, alors que le
coût de l’enregistrement au cadastre est de 4,75/1000
augmenté d’un montant supplémentaire d’environ
20 euros pour chaque partie contractante. Par ailleurs, le notaire
vous demandera de payer les droits de l’Association des Avocats ;
ceux-ci sont calculés selon un taux de 1% pour les premiers
45.000 euros du prix et un taux de 0,5% au-delà de ce montant. L’avocat
se doit de faire l’étude juridique demandée ;
le coût de celle-ci est de 400€ pour les avocats que nous
vous suggérons pour vous représenter. Ce montant inclue
les taxes juridiques pour le déroulement complet de la procédure à suivre
tout comme la création d’un matricule fiscale. Lors
de votre premier rendez-vous avec l’avocat, il serait utile
de lui donner une procuration que vous aurez signée devant
un notaire ; celle-ci lui donnant le droit de vous représenter
pour les préliminaires du contrat et même lors de la
signature de celui-ci. Pour la procuration, vous devrez payer un
montant de 65 euros chez le notaire. Pour la signature du contrat,
il faudra avoir un plan topographique récent dont le coût
s’échelonne de 210€ à 425€ en fonction
de la taille de la propriété et de la localité dans
laquelle elle se trouve. Le plan topographique est joint au contrat,
signé par les parties contractantes et il décrit exactement
la propriété à transférer. Pour la démarche
contractuelle, la représentation devant des autorités
compétentes, le paiement de taxes, le prix à payer
au vendeur, le paiement du coût total, la signature du contrat,
les avocats que nous recommandons vous demanderons pour les
dépenses juridiques un montant de 600€. Cependant, cela
vous épargnera des dépenses considérables pour
des billets d’avion et des notes d’hôtel lors de
visites répétées en Crète.
II. TAXES LOCALES
Les propriétés immobilières
sont sujets à une très petite Taxe Publique qui est
incorporée dans la facture d’électricité payable
tous les deux mois.
III. TAXES IMMOBILIÈRES
Les propriétés immobilières
dont la « valeur estimée » ou la « valeur
objective » dépasse le montant de 175.000 Euro
ou 350.000 Euro pour un couple, sont sujets à des taxes foncières.
En guise d’exemple, pour une propriété immobilière
dont la « valeur objective » est estimée à 322.000
Euro et qui est détenue par une seule personne, la taxe annuelle
serait d’environ 440 Euro.
IV. PERMIS DE CONSTRUIRE
Selon les lois Grecques, si une parcelle de terre n’est pas
dans les limites du plan urbain et si il n’y a pas de forêt ou
de restrictions archéologiques, le permis de construire
peut être obtenu pour toute parcelle d’au moins 4.000m².
Le permis peut être obtenu pour des parcelles de 2.000m² ou
moins, si elles sont situées dans le plan d’occupation
des villes ou si leur dimension frontale se trouve sur une des voies
municipales principales. A l’intérieur des villages,
des villes ou des agglomérations le permis de construire peut
en général être délivrée pour toutes
les parcelles. Pour certaines régions, il y a des lois Grecques
spécifiques qui sont appliquées dans les règlements
du plan d’occupation. La plupart des agents immobiliers réputés
peuvent recommander de bons architectes et ingénieurs qui
vous conseilleront, travailleront sur les plans et mèneront à bout
la procédure d’obtention de l’autorisation de
construire. Les permis de construire peuvent être obtenus par
l’intermédiaire d’architectes ou d’ingénieurs
déclarés en Grèce. Cela coûte approximativement
4% - 5% du coût total de la construction.
V. COÛTS DE CONSTRUCTION
Pour avoir un ordre de grandeur général, construire
coûte entre 1.000 et 1.500 Euro. Ceci dépend des matériaux
utilisés. Dans certaines régions, (difficultés d’accès,
etc.), le coût de la construction peut atteindre 1.600 Euro.
VI. ACHETER QUAND ON N’EST PAS CITOYEN D’UN
PAYS MEMBRE DE LA CE
Alors que les citoyens peuvent acheter librement des propriétés
en Crète, il y a certaines restrictions pour les ressortissants
de pays hors de l’Union Européenne. Cependant il est possible
pour ces derniers d’acheter en Crète. Cela prendra en
général plus de temps. Il sera nécessaire que
votre avocat et votre notaire fassent une demande auprès du
Ministère en fournissant tous les documents vous concernant
(curriculum vitae, six photos agréées pour passeport,
certificat de naissance, extrait de casier judiciaire) et les documents
de la propriété (plan topographique récent) et
ils étudieront votre position dans la communauté et
s’assureront que vous n’avez pas d’histoire quelconque
qui pourrait porter atteinte à la sécurité de
l’île. Ceci se fait parce que la Crète est considérée
comme un territoire frontalier.
VII. CONSTRUIRE -
CE QUI SE FAIT ET CE QUI NE SE FAIT PAS
Ce sont des suggestions qui n’ont pas
pour but d’acheter une parcelle et de construire la maison
de vos rêves – mais elles peuvent aider à ce que
vos rêves ne deviennent pas des cauchemars !
Architectes et contrats
Assurez-vous que vous vous entendiez parfaitement avec l’architecte
que vous avez choisi. A partir du moment où il aura obtenu
votre permis de construire, il sera responsable en mettant sa
signature après
avoir vérifié que les fondations du bâtiment
ont été faites correctement et d’approuver l’œuvre
complète pour que vous puissiez être reliés aux
différents services et que votre construction soit légale.
Prenez le temps et dépensez de l’argent pour prendre
des photos du terrain et ayez quelques croquis présentant
vos idées que vous aurez dessinez – de
cette manière vous serez capables de rechercher et de trouver
en Crète un architecte qui approuve vos idées (dans
la mesure où celles-ci respectent les lois de la construction)
sans prendre la décision compliquée de choisir un architecte
avant qu’il fasse les esquisses. Assurez-vous que vous parlez
la même langue – et je ne fais pas allusion au Grec !
Par exemple, si une somme d’argent a été prévue
dans le contrat pour des tuiles et en allant choisir des tuiles avec
votre architecte vous en trouvez de très belles mais chères et
vous lui demandez « est-ce que je peux avoir celles-ci ? » et
la réponse est « oui, bien sûr », cela signifie
que vous pouvez les avoir. Mais si par exemple il y en a par mètre carré en
plus que ce qui avait été mentionné dans le contrat, il
vous faudra alors payer le supplément. Vérifiez si le IKA, la TVA
et le coût du permis de construire etc. sont inclus ou non dans le contrat – si
un devis semble être beaucoup plus élevé qu’un autre,
il se pourrait que le IKA, la TVA et le coût du permis de construire soient
inclus alors qu’ils ne figurent pas dans le devis le moins cher. En général,
ces dépenses sont hors contrat. Ayez une clause dans votre contrat avec
l’architecte qui vous permette de choisir le constructeur de votre maison
indépendamment de l’architecte si vous le souhaitez. .
Pensez aussi qu’un terrain dans les limites du village ou une parcelle
de terre ayant une ancienne bâtisse (à moins qu’elle ne soit
protégée) posent moins de problèmes et nécessitent
moins de dépenses qu’une parcelle en dehors des limites du village
ou de la ville.
Les services
Vérifiez que si vous achetez un terrain en dehors des limites
du village vous savez quels seront les coûts pour les services.
Vous pourriez avoir un poteau électrique à proximité et
on vous dira que celui qu’il vous faudra pour votre maison
coûtera uniquement X Euro. Cependant, vous pourriez être
le malchanceux qui est juste hors de portée et un transformateur
pourrait être nécessaire – un transformateur coûte
plusieurs milliers d' Euros, coût qui ne sera pas partagé entre
vous et quelqu’un d’autre qui pourrait construire près
de chez vous par la suite – celui–ci aura de la chance
alors que vous, vous serez le malchanceux. Pour des maisons séparées
se trouvant chacune sur une parcelle en dehors des limites du village
ou de la ville, le compteur électrique doit désormais être
placé dans un abri en béton sur le bord de votre terrain.
Celui-ci devra être construit par un électricien agréé et
sera un coût supplémentaire à votre branchement
sur le réseau et éventuellement à celui d’un
poteau électrique.
L'eau
S’il n’y a pas de conduite d'eau près de votre
terrain vous devrez penser à construire un très grand
réservoir parce qu'une livraison d’eau par camoin citerne
est plus économique en grande quantitée. Si vous avez
acheté un terrain qui est rocheux, ceci pourrait conduire à des
dépenses importantes qui de manière presque certaine
devront être ajoutées au devis de construction.
Evacuation : Si le terrain est rocheux, aménager un égout
pourrait être coûteux à cause du forage que cela
implique. Pour ces travaux, vous pouvez obtenir un devis
avant de commencer.
Ne renoncer pas à acheter la terre de vos rêves si
l’endroit est parfait, le prix est correct et votre budget
est juste un peu élastique. Mais si votre budget est strictement
limité, réfléchissez y deux fois dans la mesure
ou toute sorte de choses peuvent arriver de manière imprévisible
avec une nouvelle construction.
N’achetez pas de terrain ayant des problèmes d’accès à moins
que vous soyez prêts à payer pour ces problèmes.
N’achetez pas de terrain sur une pente abrupte aboutissant
sur la route à moins de réaliser que construire coûtera
plus à cause de consolidations imprévues, de glissement
de terrain etc.
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